안녕하세요. 행복한 세상을 꿈꾸는 ‘하늘빛물든’입니다.
내 집 마련의 꿈! 과연 이 생에 가능한 일일까?
아파트 분양가는 너무 많이 올라서
신규 아파트 분양은 이제 먼 나라 이야기처럼 느껴지고
그냥 전세를 살자니 전세도 많지 않고...
월세로 살자니 죽자고 일해서 집주인 좋은 일 시키는 것만 같고
이래 저래 내 집 마련의 꿈은 물 건너가고
모든 걸 체념하고 살려하는데......
어느 날 길거리에 붙은 현수막 하나에 눈이 번쩍 띤다.
“반값 아파트, 분양가 1000만원”
“역세권 초특가, 시세차익 3억원”
도대체 무슨 아파트길래?
반값에 분양한다고?
그것도 시공사가 굴지의 유명 건설사인데?
뭐지? 사기꾼 들인가?
아닐 거야... 요즘 세상에 그것도 벌건 대낮에
사기 치려고 현수막을 걸 리가 있나?
무슨 연유가 있겠지...
할 일도 없는데 모델하우스나 가 볼까 하고
구경 가신 분 들 많으시죠?
오늘은 지역주택조합(지주택)에 대한 이야기를 좀 할 텐데요..
지역주택 조합원의 자격이나 여타의 사항은 그리 중요한 사항이 아니므로 별개로 하고
어떤 점을 주의해야 하는지만 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.
▌ 지역주택조합(지주택)이란?
지역 주택조합이란 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링을 목적으로 결성한 조합을 말하는데, 그 구성인에 따라 지역 주택조합, 직장 주택조합, 리모델링 주택조합 등이 있습니다.
지역주택조합의 자격요건은 무주택이거나 전용 85㎡ 이하 한 채 소유자인 세대주로서 일정 자격요건을 갖춘 조합원으로서 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다.
▌ 재건축조합 아파트/ 재개발조합 아파트와는 다른 개념
지역주택조합 아파트를 재건축 아파트나 재개발조합 아파트와 같은 것으로 이해하는 사랍들이 많은데 재개발/재건축 아파트와는 완전 다른 개념임을 명심해야 합니다.
지역주택조합 아파트는 기존의 자기 토지나 건물을 가지고 조합에 참여하는 재건축/재개발 아파트와는 달리 부동산이 전혀 없는 상태에서 조합원을 모아 조합을 구성하고 조합원들로부터 똑같이 조합분담금을 걷어 아파트 부지를 매입하여 사업승인을 받아 아파트를 짓고 더 나아가 비조합원들에 대한 일반분양까지 해서 수익을 낸다는 구조이므로 입지조건이나 수익성을 떠나서 얼마나 험난한 과정일지는 생각해 보아야 합니다.
▌ 지역주택 가입시 반드시 고려해야 할 사항
집 없는 사람을 위해 지역주택조합의 저렴한 아파트가 실제로 이루어만 진다면 그야말로 희망을 가지고 참여해 볼 만한 일입니다. 그러나 현실은 그렇지가 않습니다.
흔히 하는 말로 “악마는 디테일에 있다."는 말이 있지요.
지역주택조합 주최 측의 말만 들으면 금방 사업이 진행될 거처럼 말하지만 깊숙이 들어가 보면 결코 쉬운 일이 아니기에 십수 년간 지역주택조합의 성공률이 20%에도 못 미친다는 통계가 이를 반증한다고 보면 됩니다.
1. 사업기간이 장기화될 수 있다.
사업이 지연되어 장기화가 되면 토지 매입비가 상승되고 이에 따른 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
《 사업의 지연 사유 》
사업부지 확보의 어려움
사업이 지연되는 이유는 수도 없이 많지만 가장 큰 이유는 사업부지 확보가 어렵다는 점입니다.
실제 위치가 좋은 곳에서 대규모 아파트를 지을만한 토지를 확보하고 매입하는 것은 결코 쉬운 일이 아니며, 많은 시간이 걸리고 토지매입비용이 당초 예상했던 것보다 훨씬 늘어나게 됩니다.
아파트 건설사업승인절차의 어려움
대규모 아파트 건축사업은 사업계획 승인을 받아야 하는데 지구단위계획 등으로 인해 사업승인이 그렇게 간단치가 않으며 때문에 조합아파트 추진이 지연되면 조합운영비, 조합원모집대행비용, 홍보비용 등의 증가로 인해 조합원들이 분담해야 할 분담금이 눈덩이처럼 불어나게 됩니다.
시공사의 부도 및 사업 지연
아파트 건설 승인을 어렵게 득하였다 하더라고 시공사가 부도가 나면 사업이 지연되고 기나긴 법정 투쟁을 벌일 수도 있습니다.
2. 사업 진행 과정에서 조합원과의 갈등 야기
지역주택조합의 사업 진행 절차는 위 그림에서 보는 바와 같이 주택조합원 모집 – 추진위원회 구성 – 지구단위계획 구역지정 및 수립 – 건축심의 – 조합설립 인가 – 사업계획 승인 – 시공사 계약 및 착공 – 입주자 모집 분양 후 입주의 단계로 이루어져 간단하게 보이나 단계 단계별로 넘어야 할 벽이 산재한 지난한 과정을 거쳐야만 합니다.
그런 과정에서 서로 의견이 다른 조합원들과 충돌이 발생하게 되고 갈등이 생겨 그로 말미암은 정신적 스트레스를 감수하여만 합니다.
3. 하이 리턴 하이 리스크 (큰 위험부담)
지역주택조합은 아파트를 보다 싸게 마련할 수 있다는 장점은 있으나 공사가 시작되고 공사가 끝나면 바로 입주할 수 있는 일반 아파트 분양과는 그 성격이 너무 다르며 위험부담 또한 상상 이상으로 커질 수 있습니다.
조합 임원들의 아마추어식 운영
조합의 임원들은 아마추어로서 전문성을 갖추지 않은 사람들이 대부분이며, 조합업무를 체계적으로 확실하게 집행할 능력이 부족한 경우가 많습니다. 때문에 모든 업무를 컨설팅회사에 맡기게 되는데 컨설팅 비용으로 막대한 돈을 지출하게 됩니다.
조합장 등 임원들의 배임행위에 따른 모럴 리스크
일부이겠지만 몰지각한 조합장을 비롯한 임원들이 개인적인 이권을 챙기려고 조합에 손해가 가는 계약 체결 등의 업무상 배임행위를 하는 경우도 적지 않습니다.
낮은 사업 성공 가능성
국민권익위원회가 조사한 바에 의하면, 2006년부터 2015년까지 10년의 기간 동안 전국에서 행정청으로부터 인가를 받은 지역주택조합 중 입주까지 마친 조합은 20%를 조금 넘는다고 합니다.
조합원의 탈퇴 제한
조합원으로 한번 가입하면 임의탈퇴가 원칙적으로 제한됩니다.. 부득이한 사유로 탈퇴할 경우에는 규약에 따른 비용을 별도로 부담하게 됩니다.
4. 자칫 현혹되기 쉬운 케이스
동호수 배정이 가능하다는 홍보
지역주택조합 사업의 분양 가격 및 동호수는 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정됩니다. 조합원 모집 시에는 미리 확정되지 않습니다.
대형 건설사를 앞세운 조합원 모집
선호도가 높은 대형 건설사를 내세워 조합원을 모집하는 경우가 많습니다. 그러나 조합원 모집시에 대형 건설사는 브랜드 사용만 허가할 뿐 보증의무가 없어 최종 시공사가 안될 수도 있습니다.
국공유지 또는 정비구역 지정 토지를 대상으로 한 조합원 모집
주택건설 대지 중 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획 승인권자에게 제출한 경우 그 소유권을 확보한 것으로 봅니다. 따라서 해당 토지 소유권을 100% 확보할 수 없다면 사업 진행은 무산될 수 있습니다.
▌ 마치며
우린 정보의 홍수 속에서 살아 가지만
도대체 어떤 것이 참이고 거짓인지 쉬이 알지 못합니다.
잘못된 정보에 현혹되어 덜렁 일 저지르지 마시고
쉽사리 납득이 가지 않는 정보를 보거나 들으셨다면
일단은 의심해 보고 제대로 알아보시기 바랍니다.
감사합니다.
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