인구 감소와 부동산(주택) 전망
상기 보도에 따르면 최근 고금리에 집값 하락 등으로 부동산 시장이 얼어붙으면서 지난달 전국 아파트 미분양 물량이 6만 가구에 육박했다고 합니다.
국토교통부가 30일 발표한 ‘11월 주택통계’에 따르면 지난달 전국 미분양 주택은 5만 8027 가구로 전월(4만 7217 가구)보다(4만7217가구) 22.9%(1만810가구) 증가했으며, 11월까지 누적된 주택 매매량은 48만187건으로 1년 전보다 50.1% 급감했습니다. 그리고 11월 한 달 동안 아파트 매매량은 전국에서 1만 8275건으로 전년 동기 대비 54.1% 줄어 주택과 아파트 모두 매매거래량은 ‘반토막’을 기록했습니다.
아파트나 주택의 미분양이 장기화되면 자금 조달이 어려운 지방 중소형 건설사를 중심으로 건설업계의 줄도산이 우려되는 만큼 정부의 부동산 추가규제 완화조치가 필요한 상황입니다.
최근의 부동산 매매거래량의 급감의 요인은 아무래도 고금리와 대출규제에서 찾아볼 수 있을 거 같은데요. 이 같은 고금리 여파는 일단 단기적인 현상일 수도 있으므로 여기엔선 접어두기로 하고 오늘은 출산율 감소에 기인한 인구 감소현상과 부동산(주택) 수요의 장기적 전망에 대하여 생각해 보고자 합니다.
▌ 인구 감소 추세
우리나라 인구는 지난 2020년도부터 감소세로 접어들어 2022년 12월 31일 기준 주민등록 인구는 5143만 9038명으로 2021년(5163만8809명) 대비 19만9771명(0.39%) 줄어들어 3년 연속 감소한 것으로 나타났으며, 1인 가구는 증가세가 지속돼 1000만 세대 돌파를 코앞에 두고 있습니다.
인구 고령화와 출산율 저하 현상은 일시적인 현상이 아니라 향후 수십 년간은 고착화되어 진행될 가능성이 매우 높습니다. 게다가 ‘저출산의 고착화’ 현상의 장기화는 결국은 인구 감소로 이어지고 국가 경제성장률을 저해하는 근원적인 원인이 되기도 합니다.
통계청은 앞으로 30년간(2018~2047년) 예상 사망자는 1387만명으로, 지난 30년간(1988~2017년)의 748만 명에 비해 639만명(1.9배)이나 많아질 것으로 내다봤습니다.
▌ 인구감소와 부동산(주택, 아파트) 수요의 변화
인구가 감소하면 주택의 수요는 어떻게 변화 할까요? 주택은 사람들이 거주하는 용도이므로 인구수가 줄면 인구 감소 폭만큼 주택의 수요도 따라서 주는 것이 어쩜 당연한 귀결 일는지도 모릅니다. 그러나 주택도 세월이 경과함에 따라 노후화가 진행되고 개보수 내지는 재건축을 해야 하는 만큼 인구수에 전적으로 연동되어 주택수요가 움직일 거 같지는 않아 보입니다. 또 인구 밀집지와 인구 소멸지역에 따라 주택수요는 양극화 현상을 보일 것으로 추측 됩니다.
관련보도(2017.10.17.)에 따르면, 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “인구는 2032년부터 감소하지만 가구 수는 2042년까지 증가한다”며 “주택은 가구 단위로 소비되기 때문에 인구가 감소하더라도 주택 수요는 늘어날 것”으로 전망했습니다.
김 교수는 통계청 자료를 바탕으로 한국 인구는 계속적으로 감소세에 접어 들겠지만 가구 수는 2020년까지 1770만 가구, 2042년엔 1917만 가구, 2043년 2234만 가구까지 증가할 것으로 예상했습니다. 이는 인구를 토대로 계산할 때보다 203만 가구(2020년)~307만 가구(2042년) 많은 수준이라고 밝혔습니다.
그는 1~2인 가구 비율이 높아질수록 주택 수요 증가는 가속화될 가능성이 있다며 “2045년까지 1~2인 가구는 577만 가구 늘어나는 데 비해 4인 이상 가구는 279만 가구 감소한다”며 “소형가구 증가가 신규 주택 수요의 핵심이 될 것”이라고 말했습니다.
또한 주택의 수령이 20~30년 이상된 주택이 62.5%에 달하여 향후 신규 주택(아파트) 수요는 늘어날 것이라고 전망하고 있습니다.
▌ 1인 가구의 증가와 주택 미분양 현황
전문가의 전망에 따르면 인구는 향후 계속적으로 줄어 들 것이며, 그렇다 할지라도 1~2인 가구의 소형가구는 점차 늘어날 것이므로 향후 가구기반의 주택 수요는 증가할 것이라 합니다.
2021년 기준 1인 가구 비율은 33.4%로 증가 추세에 있으며, 인구 고령화와 더불어 1인 가구 증가세는 더욱 가속화 할 것으로 보입니다.
따라서 장기적 관점에서는 소형위주의 주택수요는 늘어나지만 60㎡ 이상의 중·대형 아파트의 수요는 점차 감소할 것이라 예상해 보아야 할 것입니다. 또 지역별로는 인구가 밀집하는 수도권과 지방의 인구 감소지역간의 양극화 현상이 더욱 두드러지게 나타날 것으로 전망됩니다.
전국의 규모별 미분양주택 현황만 보더라도 60㎡ 이하 소형의 미분양수(6,646호) 보다 60~85㎡의 중형 미분양수(20,319호)가 훨씬 많습니다.
미분양 주택 추이를 보면 전국대비 수도권의 미분양수가 상대적으로 낮게 나타납니다. 이는 인구의 수도권 집중과도 연관성이 있어 보이며, 지방보다는 수도권의 주택공급량이 부족함을 시사하기도 합니다.
▌ 종합적인 전망의견
이를 모두 종합해 보면, 향후 지방 보다는 서울 중심의 수도권 지역에서, 그리고 노후 주택(아파트) 보다는 신규 분양시장에서 그리고 중·대형 주택 보다는 소형주택 위주의 수요가 한층 더 증가할 것으로 보입니다.
주택시장 활성화의 관건은 주택 실수요자가 접근가능한 가격(부동산 매매거래가)으로 조정이 되어야 하는데요. 결국 지금의 매매거래 절대 감소현상은 주택수요가 근원적으로 줄어들었다기보다는 아직도 거품이 잔뜩 끼어 있는 주택가격의 높은 매매가가 주원인이며, 이러한 주택매매가격이 한단계 더 레벨다운(level down) 되는 하향조정이 추가적으로 나오고 난 다음에야 비로소 주택시장이 안정을 되찾아 갈 것으로 내다 봅니다.
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