전세 사기 피하는 다섯 가지 비법

부동산 가격 하락기와 맞물려 전세사기 사건이 곳곳에서 발생하여 사회적 이슈로 등장하고 있습니다. 특히 사회 초년생들을 대상으로 전세 사기를 일삼고 심지어 공인중개사들도 이에 가담한 것으로 나타나 사회적 파장이 거세게 일고 있으며, 관계 당국이 뒤늦게 전세 사기 방지법을 입안하는 등 대책 마련에 부심하고 있는 실정입니다. 우리나라에만 유일하게 존재하는 전세 제도는 복잡하고 허점도 많을 뿐 만 아니라 최근 들어 공인중개사들까지 사기에 연루되어 있는 경우들이 많아 전세 사기에 쉽게 속아 넘어가는 일이 속출하고 있습니다. 이와 관련하여 한경 비즈니스에 실린(한경 비즈니스가 새로운 미래를 위한 청년 변호사 모임(이하 새변)에 자문한 전세 사기 방지를 위한 비법 다섯 가지) 내용을 요약해 봅니다.

 

 

전세사기 방지 비법(pixabay, Victoria regen)

 

 

□ 전세 사기 방지 비법

 

1. 전세 보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 살펴보기

 

전세 보증금 반환보증보험은 전세금으로 낸 돈을 계약 종료 후에 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 의무를 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 상품을 말한다. 보통 전세 보증금 반환보증보험 가입은 계약 체결 후 이뤄지지만 계약 체결 전에 해당 상품에 가입할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 우선 필요하다.

 

단 주의할 점은 전세 보증금 반환보증보험에 가입된다고 하더라도 가입 이후 우선변제권이 소멸됐거나 묵시적 갱신, 계약조건 변경이 있었음에도 임차인이 이를 보증보험 기관에 알리지 않는 경우에는 통지의무 위반으로 보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 생길 수 있다. 따라서 가입 여부뿐만 아니라 어떤 경우에 보상받지 못하는지 보험약관 내용도 꼼꼼히 따져 보아야 한다.

 

 

2. 주변 주택시세의 확인

 

무심코 지나칠 수 있는 주변 주택의 시세도 확인해 보아야 한다. 계약하려는 집과 비슷한 입지, 준공연도, 면적을 갖춘 주변 주택시세와 비교해 보고 주변 시세 대비 전세 보증금이 더 크다면 보증금을 돌려 받기 어려운 이른바 '깡통 전세'일 가능성이 높기 때문이다. 주변 시세는 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 비롯해 '디스코', '임차인(임차in)' 또는 공인중개사 사무소를 통해 확인할 수 있다.

 

 

3. 임대인 누구인지 파악한다.

 

계약 체결 전 임대인이 실제 해당 물건의 소유자인지 직접 확인해 보아야 한다. 공인중개사에게 게약 체결 전 안내받은 임대인이 실제 등기상 임대인이 아닌 경우가 종종 발생하기 때문이다. 임대인의 신분증과 인감증명서를 보면 쉽게 확인할 수 있다. 간혹 임대인이 전체 부동산의 권리자가 아니라 일부 지분만을 소유한 경우도 있으므로 이런 경우라면 지분 소유자 모두와 계약을 체결하여야 피해를 보지 않을 수 있다.

 

또 임대인의 주소지 등기부등본을 떼 보고 임대인이 해당 주소지를 소유하고 있는지, 그 주소지 매물의 가치가 전세 보증금을 웃도는지, 근저당권이 잡힌 것은 없는지 꼼꼼히 체크해 보는 것도 필요하다. 특히 올해 3월부터 공인중개사를 통해 임대인 동의 시 임대인의 국세·지방세 체납 사실을 확인할 수 있으므로 임대인의 체납 사실이 있는지도 확인해 보아야 한다. 체납 사실 파악은 전반적인 임대인의 경제적 능력 파악에 도움이 되기 때문이다.

 

임대인이 법인인 경우에는 법인 등기부 등본과 자본금을 확인해 보고 파산·청산의 위험은 없는지도 살펴 보아야 한다. 자본금이 잠식된 깡통 법인이 임대자인 경우에는 개인에 비하여 전세보증금 반환받기가 더 어렵기 때문에 유의하여야 한다.

 

 

4. 공인중개사의 면면을 확인

 

공인중개사가 한국공인중개사협회 공제회에 가입했는지 여부도 살펴 보아야 한다. 공제회에 가입한 공인중개사가 과실 또는 고의로 전세 사기 매물을 소개했다면 1년간 다수의 사기 피해자들이 한 명의 공인중개사에게 1억 원에 한해 보상받을 수 있다.

 

정상적인 거래는 공인중개사 사무소에서 계약하기 마련인데 해당 중개인이 공인중개사 자격 소지자인지, 공인중개사가 직접 매물을 중개하는지 여부도 살펴보아야 하며, 아파트 분양사무소나 분양사무소 직원 또는 관리인이 매물을 소개하고 계약하자고 한다면 더욱 유의하여야 한다.

 

 

5. 계약서의 확인 또 확인

 

계약서에 적힌 내용을 확인해 보고 계약한 내용 그대로 작성되어 있는지를 확인해 보아야 한다. 임대인의 주소지나 인적 사항이 맞게 작성되어 있는지 등이다. 그리고 특약 조건에 잔금일의 등기 상태를 잔금일의 다음날까지 반드시 유지하겠다는 사항을 첨부하기를 권장한다. 흔히 전세 사기 중 하나로 전세 계약을 체결하고 잔금일이 도래하기 전에 추가 대출을 받거나 제3의 채권을 일으키는 경우가 많아 임차인은 이에 속수무책인 경우가 많기 때문이다. 따라서 '임대인이 잔금일 다음날까지 등기 상태를 그대로 유지하지 않을 경우 계약은 무효로 한다.'라는 특약조건을 명시하여야만 임차인이 추후에 법적으로 대항할 수 있는 근거가 되기 때문이다.

 

계약이 완전 체결된 이후라도 임대인이 변경되었는지, 저당권이나 근저당권이 생겨 최우선·우선 변제권을 넘어가는 보증금 잔액에 대해 권리 침해가 없는지 확인하여야 한다.

 

 

 

□ 마치면서

 

상기의 내용은 한경 비즈니스 (No.1433) '전세 사기, 어떻게 피할까... 변호사들이 말하는 다섯 가지 비법'이란 기사를 요약 발췌한 것이므로 참고하시기 바랍니다.. 아울러 필자도 과거에 전세 사기와 비슷한 일을 겪었던 경험자로서 피해자들의 아픔과 고통이 얼마나 크다는 사실을 잘 알고 있습니다. 하루속히 피해자 구제 대책과 서민들을 위한 안전장치 마련이 무엇보다도 사급 하다는 생각이 듭니다.

 

경험자로서 몇마디 보태자면 전세 사기를 당하지 않기 위해서는 전세보증금의 시세가 현 주택가격의 시세보다 저가에 위치하고 있는지를 확인해 보아야 하며, 통상의 경우는 금융권의 근저당권 설정이 1 순위로 자리하고 있는 주택이 대부분이기 때문에 물건의 처분 시 1 순위의 금융채권을 변제하고 난 이후의 차액 금액에서 전세 보증금을 반환받을 수 있는지를 우선 따져 보아야 하며, 조금이라도 변제받지 못할 것이 예상되는 물건이라면 아무리 조건이 좋은 주택이라 하더라도 피하는 것이 상책입니다.

 

그리고 전세 보증금 반환 우선권을 확보하기 위해서는 무엇보다도 전세권 등기를 설정해 두는 것이 가장 좋은 방법이나, 임대인의 동의가 없거나 여의치 않은 경우 확정일자를 받아 놓는 방법이 그나마 손해를 줄일 수 있는 방법이며, 이 경우에도 잔금일 기준과 동시에 곧바로 전입신고를 하여 확정일자를 받아 두는 것이 필요합니다.